楼市迎“跌价潮”？有房降价2315万，今后3类房子建议“躲开”

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楼市迎“跌价潮”？有房降价2315万，今后3类房子建议“躲开”

原创 2021-09-01

文章摘要：2021年以来，楼市风云多变，房子下跌似乎已经成为了司空见惯的事情，然而市场上房子究竟跌了多少？很少有人能给出明确的答案。

2021年以来，楼市风云多变，房子下跌似乎已经成为了司空见惯的事情，然而市场上房子究竟跌了多少？很少有人能给出明确的答案。

楼市真迎“跌价潮”？有房贬值68%甩卖。

根据《每日经济》的报道，在前不久的深圳，就多次出现二手房爆冷门的情况，例如在当地顶级学府小区的一套房子，出现了流拍的情况，起拍时价格，比起当前市场行情价格已经下调了500万元。在8月20日正式拍卖的时候，这套优质学校房，起拍价格只有867万元，竞拍的人寥寥无几，只有5个人参与，最终这套房子的成交价为1035万元。据悉这套房子的建筑面积为104.7平米，用1035万元除以104.7平米，成交单价为9.89万元/平米。

而在7个月之前，同一个小区的房子完全不是这番风貌，一套面积为44平方米的房子，成交价格就达到了1420万元，计算下来单价达32.27万元/平米，有人戏称为学校房中的“爱马仕”，高端而名贵。

比起7个月之前的32.27万元的单价而言，现如今这套房子以不足10万元/平米的价格销售，降价2315万，跌幅达到70%（接近）。不知道，这位房东买房时的价格为多少，现在直接损失了接近三分之二以上，如果搁在一般人身上，估计很难承受得了。

房子从32万/平跌至10万/平，还差点没卖掉？如今的楼市究竟怎么了？

要想知道究竟为何房主愿意把房子进行“腰斩价”售卖，还得从当地的政策说起。8月1日，当地发布了《经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》进行公开意见征集，其中备受瞩目的是大家关注的教育公平性问题，在这份《草案》中提出，要推进大学区招生和办学的新模式。与此同时，还要建立教育老师的交流制度，用以平衡资源分配问题，优化教育结构。

什么意思呢？就是指，要在多校划片的基础上，再次对教育资源进行重分配。教师片区交流制是指什么呢？有业内人士解释，这可能是指优质教师资源的流动性分配，比如A老师是资深优质老师，那么今年在这个学校任教、明年可能就流转到另一所学校任教了。这就彻底打破了教师死守一所学校的传统模式。我们都知道，学1区之所以为学区，关键在于教育方法、管理模式和老师质量，一旦这些东西相互流动起来，那么这类房子将没有多大的意义了。

过去的20年里，房地产市场起起落落、房子价格涨涨跌跌，唯独学区房是一个常青树，房子只有升值的份，没有跌价的可能性。在城市房地产上升期，如果房子均价涨幅为10%的话，那么学校房的价格涨幅可能达到40%-100%；在房地产下跌期，如果城市一般商品房价格下滑5%的话，那么价格可能依然保持上涨，虽然不会有50%-100%的增幅，但是少则10%、多则30%还是有空间的。

不过，这种房产始终是“政策性”房产，涨价的基础是建立在“单校划片”基础之上，在这个根基和模式不改变的情况下，房产价格就相当保值，然而一旦这个“政策根基”发生了转变，情况就可能出现180度大转弯。

房子降价2315万元，还差点没卖掉，这个案例告诉我们，没有永恒的房产增值情况，即便是在“房产第一城”，也出现了跳水房的情况。这并非个例，近期以来，很多城市房产价格下滑。

房价涨幅显著回落非常明显。其中一线一二手房价涨幅一并收窄。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3pts。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.8%、0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8 pts。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3pts。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3 pts

今后3类房子建议“躲开”：

1、学区房。正如前文所说，这类房子都是“有条件支撑”的房产，一旦支撑起高昂价格的基础条件倒了，那么建立在这个条件之上的所有建筑将轰然倒塌。这种信号已经越来越明显了。北京、上海等多个城市在片区内已经开启了“多校划片”的入学机制，这被认为是改变的第一步，在2021年的五一期间，帝都西城区多校划片开始，有人连夜回京把自己的房子从600万元降价至300万元销售，一时间风光两无，风光的背后，其实是房东的“无奈”。

如果这套600万元的房子继续搁在手中，随着学位资格逐渐到期，那么可能到时候根本就不值钱了。要知道，周边的一般商品房的价格才10万元/平米，唯独这个优质小区的房子价格达到了30万元/平米，即使降低至300万元价格，依然可以保本并且略有赚头。

2、小产权房。小产权房不能购买，这是指闻君多次重申的一个买房建议，不管你是刚需还是炒房客，对于小产权房始终要牢记4个字：不能购买。人民日报曾在《小产权房为何屡禁不止》一文中就直言，国家对于小产权房始终态度鲜明，不允许交易，这种房子违规，但是市场上总有交易小产权房的行为出现。

2021年3月份，多个城市出现了楼市热，超过10个城市出台了点对点的调控摁压模式，于是商品房热度瞬间转凉。炒房客们把目光聚焦到了小产权房身上，一度导致小产权房增值30%。然而懂行人都知道，这是“割羊毛”行为，违规的房子禁止交易，何来升值的说法？

3、收缩型城市房产。首都经贸大学教授吴康通过660个样本城市2007-2016年十年数据分析指出，有超过80个城市正在呈现出“收缩”的走向，除了人们广为知晓的东北省之外，长三角、珠三角也出现了不少收缩型城市。

吴康指出，典型的收缩型城市例如玉门、伊春、鹤岗、鸡西、双鸭山等类，属于资源枯竭导致，过去一度繁荣发达，是建立在资源开发之上，随着资源开发完毕，没有主力产业支撑，人口也开始外流了。东北省的很多城市也处于收缩当中，例如鞍山、营口、锦州等，由于产业单一，就业岗位稀少，导致人口吸引力不足，本地人外流严重。浙江义乌、绍兴柯桥等城市，正处于产业转型过程中，很多原本低端产业转出，导致人口吸纳力度不够。

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