原创 2021-10-15
文章摘要：进入四季度，楼市会怎么走，调控方向会有变化吗？
展望四季度的调控政策，将继续落实地方主体责任，保持政策端的持续性和微调可控，大概率没有整体触底反弹的可能性。
以哈尔滨为代表的城市，主动发布性质明确的“救市”政策，加深了业界对调控转向的观望。
在调控政策和个贷规模双双收紧之下，三季度以来，全国新房、二手房市场热度下滑，呈量价双双回落态势；从房企表现来看，近月来，头部企业债务危机频发，销售和融资遇冷，二次“土拍”中“未拍先冷”的情境频现；从政策层面来看，限涨令和限跌令并行，堵住了热点城市炒作房价和三四线城市房企依靠加快销售回笼现金流的路径，市场观望心态加重。
进入四季度，楼市会怎么走，调控方向会有变化吗？
第一财经记者采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、华夏新供给经济学研究院院长贾康、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大、西南财经大学经济学院教授刘璐、中国房地产数据研究中心执行院长陈晟等多位专家学者，他们普遍认为，当前市场情绪较市场实际走势更为悲观，房地产市场仍总体维持平稳和韧性，并没有整体“救市”的必要性。展望四季度的调控政策，将继续贯彻“房住不炒”，落实地方主体责任，保持政策端的持续性和微调可控，大概率没有整体触底反弹的可能性。
问题一：房地产行业陷入“至暗时刻”？
对于托市、救市的预判，大都起于业界对房地产行业陷入周期跌宕“谷底”的判断。
自去年年底以来，全国楼市的转暖过早和楼市过暖现象，导致了今年房地产调控全面加码加力。伴随调控效果不断显现，楼市迅速转凉。根据国家统计局数据，今年3月以来，房地产开发景气指数连续6个月下降，到8月已降至100.85的年内最低点。
“造成当前房地产市场悲观情绪主要是房地产金融审慎监管发力导致个别房地产企业债务违约和经营困难，再加上房地产市场较大的存量风险和宏观经济环境的不确定性。” 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受第一财经采访时称。
近月来，头部房企爆发的负面新闻明显加剧了市场的悲观情绪。倪鹏飞称，这类负面消息对于金融机构、投资者、房企以及购房者各市场主体产生了连锁的“收缩反应”，客观上起到甚至放大了政策传导的威力和效果。
不过，华夏新供给经济学研究院院长贾康对第一财经表示，当前我国房地产企业的风险总体可控，头部企业出问题，并不意味着中国的房地产市场就没有发展空间了。“但政府需要将重点放在防止房地产企业的风险在业内‘传染’和向其他一些产业的扩散上面，高度警惕出现多米诺骨牌效应。”
人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大进一步告诉第一财经，当前，房地产市场虽进入周期性低点，但楼市基本面没有改变，局部地区的楼市过冷和过热的现象，微观可调，并没有上升到如次贷危机、金融危机等引发的全面性、系统性风险程度。
“在‘房住不炒’的总基调下，相关楼市政策经过多个住房周期的实践，发展到相对成熟有效的状态。基于住房消费和投资的双重属性，过分看衰楼市的悲观态度从长期看是不可取的。”况伟大称。
从库存消化周期来看，克而瑞的数据显示，百城库存周期由2021年7月末的11.84个月上涨至8月的12.99个月，三四线成的去化周期为14.73个月，各类城市在售库存消化周期起伏变动不大，且都低于18个月的警戒线。
问题二：楼市政策分化，调控见效了吗？
面对分化的楼市，政策分化成为地方政府贯彻“一城一策”的必然。
西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐告诉第一财经，当前的楼市调控政策不仅需要“因城施策”，甚至需要在同一个城市内部“因区施策”，这样方可应对不同城市、区域间，楼市走势分化加剧的现状，进而更有成效的实现精细化市场管理，从而避免“一刀切”。
地方楼市房价居高不下和量价齐跌的现象并现，反映到楼市政策上，表现为一二线城市继续从严“限涨令”，而弱三四线城市则纷纷祭出“限跌令”。进入十月，哈尔滨主动发布性质明确的“救市”政策，而在珠三角的热点城市东莞，二手房指导价继续从严。
但在贾康看来，一味用非市场化手段管控房地产市场治标不治本，反而会加剧矛盾。“一个地方辖区内的房价涨跌不应成为判断一个地方政府调控是否有力的背景板。由于楼市分化，单从房价涨跌情况是无法全面了解真实的市场成交价格和本应形成的交易数量。”
他表示，为从根本上解决中国的房地产市场健康发展的问题，仍需从土地、住房、融资、税收等基础性制度建设上动真格。
问题三：救市声渐起，楼市调控会转向吗？
进入四季度，跌入周期性谷底的楼市是否会触底反弹、不断加码的楼市政策是否会微调松绑，成为业界关切。
倪鹏飞称，依照往年经验，中国的房地产市场存在着每年一轮的季度周期，主要由于房价表现及短期调控力度调整所致，一般表现为春暖夏热秋凉冬冷的变化。但在今年楼市调控提前加码加力的背景下，楼市的降温现象提前于今夏出现，预计在秋季房地产市场会继续下行变冷。
倪鹏飞预计，由于今年的特殊情况，在不考虑其他影响因素的情况下，楼市的季节性转暖可能提前到冬季。考虑其他影响因素，今年冬季或明年初春楼市下行的节奏也有可能会放缓。
相较于去年年底、今年年初，多地松绑楼市的政策，屡屡上演“一日游”。但10月9日哈尔滨出台的十六条新政并未被叫停，反而在两日后，引起宁波市奉化区效仿，跟进其“发放购房补贴”的做法。
中国房地产数据研究中心执行院长陈晟对第一财经分析称，此类出台托底政策的城市多面临人口流出、产业萎缩，库存消化周期慢等问题，即便调控略有松绑，提振当地楼市的效应也有限，市场预期还将处于相对低位，难言楼市转暖。
进入四季度后，其他压力较大的三四线城市也会效仿上述城市，出台类似的“救市”政策吗？
在况伟大看来，供给端纾困类、需求端补贴类政策能不能用、何时去用、有没有执行能力都还需要地方政府审慎评估，预计多城市跟进的可能性不大。
“从供给侧而言，房企的可持续发展需要风险管理，实现风险可控，当前行业正处于优胜劣汰的阵痛期，不需要行政力量过多干涉；从需求侧而言，大部分城市都没有到楼市崩盘需要‘救市’的阶段。此外，地方政府的楼市政策需保持连贯性和可持续性，而非跟着市场预判走，短期内连续地调整。”况伟大称。
就全国楼市而言，受访专家普遍认为，接下来，楼市调控整体上或将不会继续收紧，但大概率也不会出现松动。
问题四：土拍遇冷、地方财政承压，楼市政策应如何应对？
土地出让金是地方政府的重要收入来源。最近，受融资端收紧、销售回款路径不畅等因素影响，房企在正在进行的二次“土拍”中普遍积极性不高、土地流拍现象时有发生。
穆迪报告显示，在已经进行了第二轮集中供地的城市中，超过半数的土地拍卖被取消、改期或流拍。在成交地块中，四分之三的地块没有任何溢价。
对此，贾康表示，当前“土拍”遇冷，或是一个阶段性、短期的现象。从长期来看，伴随中国城镇化的高速推进，新的地块要不断入市，以满足实际生活中经济社会发展所要求的土地供给。
“没有必要在这方面过分悲观，进而影响对整体房地产市场、土地市场客观上仍具备的长期成长性的判断。”贾康称。
不过，多名受访专家指出，二次“土拍”中的流拍现象，应引起地方政府的高度重视。
陈晟称，在二次“土拍”中，流拍现象时有发生，这既与房企主动行为有关，也与溢价率、房企拿地销售比等限制有关，还与金融市场对房地产的支持力度不够有关，而这些问题都是三次“土拍”前，政府需要提前做出调整的。
展望第三轮集中供地，贾康认为，地方政府需要更多的从供给侧的制度优化与管理优化角度，去考虑如何形成满足人民美好生活需要的有效供给，稳定和优化相关的投资与公众预期。
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