原创 2021-08-25
文章摘要：上周五，成都发布了一份名为《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《意见》）。 计划在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套（间）。 对于过去10年人口暴增近582万的成都来说，要让人人都能买房，恐怕并不现实，让居者有其屋，才更加现实。
上周五，成都发布了一份名为《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《意见》）。
计划在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套（间）。
对于过去10年人口暴增近582万的成都来说，要让人人都能买房，恐怕并不现实，让居者有其屋，才更加现实。
6万套，多吗？
根据《意见》规划，十四五期间筹建25万套，今年计划筹建6万套。
这些保障性租赁住房都是多大户型呢？
《意见》明确以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，最大不超过90平方米。其中70平方米以内户型建筑面积占比原则上不低于80%。
如果建设完成，6万套的体量大约在430万平米左右。
按照成都统计局公布的2020年成都住宅销售量2827万平米计算，430万平米占据了去年住宅销量的15%。
应该说力度还是挺大，按照此前保障性租赁住房40-50平米一个单间的标准，430万平米，大约可以提供11万间住房需求。
也就是说，按照70平米以内户型以基本套二计算，那么6万套，大约提供11万间住房需求。
2
位置如何？地从哪里来？
都知道，像成都这样的大城市，住房需求矛盾主要来源于供需不均衡。
无论是此前的经济适用房，还是廉租房，大家都关心“位置在哪里”，会不会太远。毕竟，好的位置，土地稀缺，难以提供保障租赁住房所需要的土地。
虽然《意见》中并没有详细提及，但是有一个关键词“促进实现职住平衡”值得注意。
具体内容为：在产业功能区、轨道交通站点附近、商业商务聚集区等交通便捷、生产生活便利、配套服务设施完善的区域，充分利用存量土地和存量房屋建设、改造保障性租赁住房，实现人城产融合发展，促进实现职住平衡。
通常来说，像保障房这样的任务指标，一定为下放到每个区，所有区市县都会有具体的任务指标。
但是任务指标如何下放，如何安排，这才是难点。
在“职住平衡”这一大原则要求下，建设保障性租赁住房的重点区域就变成了：产业功能区、商务聚集区、轨交站点等。
那么，像产业、商务较为聚集的地区，土地又十分稀缺，土地增量从何而来呢？
第一，将保障租赁房配建比例纳入土地出让方案。
在供地时相应提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，新建普通商品住房项目可配建一定比例的保障性租赁住房，并将配建比例纳入土地出让方案。
第二，盘活商业办公、厂房等存量。
将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等非居住存量房屋，经批准改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
第三，存量土地，鼓励参与保障租赁房
报经批准后，可将依法取得使用权的土地，用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。
第四，提高产业功能区保障性租赁房比例
报批准后，产业功能区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%，建筑面积占比上限可提高到30%，提高部分全部用于建设宿舍型保障性租赁住房。
可以看出，确保保障租赁房用地主要从新增和存量两个方面挖潜力。新增又分为两个方面：一是新的土拍方案，提高保障租赁房配建比例，这在过往的土拍中，已有不少案例；二是新建的产业功能区提高保障租赁房比例。
3
价格便宜吗？什么人可申请？
从租金水平来看，很难说“便宜”。
关于租金价格，《意见》中有两个要求，一是租金标准原则上为市场租金的90%；二是每年上涨幅度不能超过5%。
90%或许在很多人看来，还是不便宜，并没有太大优势。
不过，这是《意见》规定的原则性标准，可以理解为最高不能超过市场租金的90%。鼓励各区（市）县政府（管委会）可根据属地实际适当提高租金优惠比例，提高部分所需资金由区（市）县政府（管委会）承担。
也就是说，各个区可以降低租金标准，这就要比拼各个区的财政实力和政策导向。
比如，去年高新区保障性租赁租房，就按照市场价70%来制定。以大源的双河四期为例，50平米套一租金1050元/平米，相比大源周边的租金来看，便宜了不少。
对于什么人可以申请，《意见》内容为“符合条件的新市民、青年人等群体”，并没有细案，相信各个区市县会有具体的要求。
我们还是以高新区去年保障租赁房的要求来举例：
申请条件：
（一）有集体合租公租房需求的企业或其他盈利性组织，工商税收关系应在成都高新区内。
（二）职工与用人单位签订劳动合同，且职工入住时处于劳动合同期限内，并由用人单位缴纳城镇职工社会保险或医疗保险。
（三）已婚家庭年收入在10万元以下（含10万元），单身个人年收入在5万元以下（含5万元）。
（四）职工及其家庭成员（含配偶及未成年子女）在成都市“11+2”中心城区区域范围内无自有产权住房。
（五）职工及其家庭成员无工商注册登记信息。
（六）申请成都高新南区公租房的，单位注册地需在成都高新南区；申请高新西区公租房的，单位注册地需在成都高新西区。
（七）职工及其家庭成员未享受本市住房保障政策。
总结一下：需要有劳动合同，无房并且未享受任何保障房福利，对收入要求规定较为严格，家庭10万以内，单身5万以内。
因此，保障性租赁住房保障的目标是较低收入并且无房的家庭和个人，以最大限度保障各个阶层的市民都能居有其所。
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