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连续6年“神预测”中国房价的中科院,再对2020年房价进行预测

百度原创 2020-01-11

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文章摘要:城市化的工作,是一项持续长远的工作。在此过程中,我们会发现一个现象:虽然我国有一、二、三、四、五线城市等级之分,但都面临着“大城市不大,小城市分散”的现状,要实现城市和经济再发展,就必须聚合这种力量,步入高质量发展,这其实是我们城市下半场的另一个重要课题。

根据经济学“供需”理论,任何商品的价格都是由供需决定,房价也不例外。

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我国房地产市场在经过二十多年的快速发展后,住房供需基本处于平衡阶段。统计部门公布的两个数据也佐证了这一现状:

一是城镇人均居住面积已经近40平米;二是近3年全国商品房销售面积均保持微幅增长:2017年增7.7%,2018年增长1.3%,2019年全年数据还没出来,不过从1-11月份公布的数据看,同比仅微增0.2%。

住房供需平衡,自然是非常受大家欢迎的。不难发现,这是我国城市化进入下半场的显著特征:城市化率达到60%左右,“农转非”进入相对缓慢的增长过程,若按发达国家经验,城市化率从60%到70%需要较长时间,就按我们近5年1%左右城市化速度算,起码还需要10年时间。

所以,城市化的工作,是一项持续长远的工作。在此过程中,我们会发现一个现象:虽然我国有一、二、三、四、五线城市等级之分,但都面临着“大城市不大,小城市分散”的现状,要实现城市和经济再发展,就必须聚合这种力量,步入高质量发展,这其实是我们城市下半场的另一个重要课题。

房价趋势2.png

对此,国家显然是心知肚明。

在跨入2020年前夕,国家下发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,户籍制度迎来历史变革。摘取一段很多人关注的核心内容:

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目。

初一看,不少人或许没有什么概念。由于这个划分标准是按照城区常住人口来算的,举个例子,假如你所在城市总人口有500万,但城区人口可能只有300万,貌似你的城市迈入特大城市,还得实行积分落户限制,实际上,若按照城区人口算,你的城市就属于全面取消落户限制城市。这样看,本次户籍制度改革是史无前例的,很多权威媒体用“巨变”二字来形容。为什么这么说呢?

梳理一下我们各等级城市数量答案就出来了。500万人以上城市13个,300-500万人城市16个,其他600多个城市都是300万人口以下,也就是说,绝大部分城市的落户限制被全面取消了,剩下的极少数大城市落户也放宽了。

对于期望到城市落户的人来说,确实是一个好消息。但也由此引发了很多的担心,原因何在?

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你想啊,前文我们都说了,当下的楼市已经处于一个供需平衡状态。现在户籍制度突然全面放开,会不会制造出大量买房需求?当下我们正处在楼市调控的关键期,地方上会不会借人才引进的名义打擦边球,从而引发新一轮楼市供需失衡?对于很多还没来得及买房的刚需群体来说,这正是他们所顾虑的。

一颗悬起的心落下

央媒经济日报以《放开落户不是为了找楼市“接盘侠”》为题,针对民间的这种担忧进行了及时回应,概括一下文章,主要体现在两个方面:

房价趋势4.png

一是在中央经济工作会议和住建部城乡建设工作会议上,重申“房住不炒”,大部分城市楼市调控仍旧处于高压状态,开封、张家港楼市政策放松“一日游”就是最好的例证;

二是根据人社部的解释,本次户籍放开相关政策出台,其目的是“为了促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革,形成合理、公正、畅通、有序的社会性流动,进一步解放和发展社会生产力,实现经济持续健康发展”。

在文章的最后,央媒再次定调:2020年楼市调控总体将继续保持从严从紧,调控不会放松,稳定压倒一切。可以说,给楼市找“接盘侠”的观点根本站不住脚。看到这里,相信我们不少人担心户籍放开会引发楼市波动的心,可以放下来了。

然而,话音刚落,中国社科院刚刚发布的一份报告让购房者的心又揪起来,来看看这个报告到底说了啥?

根据中国经济网报道,1月8日,中国科学院预测科学研究中心对2020年经济、投资、房地产等发布了年度预测值。其中,关于房价的预测是这样的:

房价趋势5.png

预计2020年全国商品房销售均价约为9753元/平方米,同比上涨约6.1%,增幅较2019年下降约0.6个百分点。在调控政策不出现明显调整的情况下,预计2020年房地产开发完成投资额增速和新开工面积增速均较2019年有所回落。商品房销售面积增速和销售额增速也将小幅回落。

对此,开发商可能比较关注商品房的销售面积和销售额,但对于普通老百姓来说,就关注一个:房价趋势!从中科院的预测来看,2020年的房价还会继续上涨,幅度有6.1%,那么,这个预测靠谱吗?翻看中科院此前的预测,或能给我们以启示。

从2014年到2019年,中科院每年在年初的时候,都会对本年度的房价预测一番,2014年涨7.6%,2015年涨1.2%,2016年涨3.9%,2017年涨3.4%,2018年涨4.2%,2019年涨7.6%。很显然,最近6年预测均是看涨房价。对此,笔者谈3点个人看法:

房价趋势6.png

1.从房价趋势预测上看,过去6年,中科院的预测无疑都是正确的,即大方向没有问题。有人称之为“神预测”,从这个角度上看,是名副其实。

2.从幅度上看,很显然,基本上与我们的感受有差异,但要做到完全精准预测,对谁来说,都是一件极其难的事,所以,我们也没有必要苛求精准,而且,这个数据也仅仅是全国新建商品房的销售均价,各城市楼市、房价也会存在分化差异,但了解个大概不也挺好吗?

3.无论是在经济市场环境好时,还是差时,中科院的预测都小幅度看涨,如果单位具有官方背景,是否是有提振预期和信心的考虑呢?在市场好时,预测房价上涨幅度也比较有限,稳预期的意味浓厚。其实,这不也正符合国家提出的“三稳”?即:稳地价、稳房价、稳预期。

因此,对于中科院对房价的预测,我们更愿意把它看成是一种策略,当然,从过往战绩来看,也给予了我们启发。对此,你是如何看待的呢?欢迎留言交流。


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